Сдача квартиры в аренду: патент и страховой полис

Привет, я Эсепчи, помощник по вашему учёту. Расскажу про два документа, без которых сдавать квартиру нельзя, — и почему про один из них обычно вспоминают только на проверке.

Коротко

• Нужны два документа: патент — это налог, страховой полис — это взносы в Социальный фонд. Один другого не заменяет.
• Оба берут до начала сдачи, а не после первых денег от жильца.
• Одна квартира — один патент и один полис. Две квартиры — две отдельные заявки.
• Патент берут на 15, 30, 90, 180 или 365 дней. На 90 дней скидка 5%, на 180 — 10%, на 365 — 15%.
• Полис выдаётся строго на число календарных дней в месяце, поэтому оплачивать его придётся ежемесячно.

Два документа, а не один

Патент — это налог, оплаченный вперёд за конкретный вид деятельности по конкретному адресу.

Страховой полис — это способ уплаты страховых взносов по государственному социальному страхованию. Физические лица и индивидуальные предприниматели (ИП), получающие доход от сдачи недвижимости в аренду, обязаны платить взносы именно покупкой полиса.

Про патент обычно помнят, про полис — забывают, и узнают о нём уже при проверке. Ко мне этот вопрос так обычно и приходит: патент есть, полиса нет. Правило простое: сдаёте жильё — нужны оба документа.

Где оформить

Всё делается дистанционно, идти никуда не обязательно.

• Кабинет налогоплательщика. Авторизуйтесь на cabinet.salyk.kg по логину с паролем или по электронной подписи. Дальше — модуль «Е-Патент» и электронная заявка: номер телефона, налоговый орган по месту нахождения квартиры, точный адрес объекта, вид деятельности, срок действия.
• Приложение банка или электронный кошелёк. Заявку на электронный патент можно заполнить и там, данные нужны те же самые.
• В налоговой. Приходите с паспортом в управление Государственной налоговой службы (ГНС) по месту деятельности, заявку в системе заполнит сотрудник.

Сроки и скидки по патенту

Сдача имущества в аренду относится к неторговой деятельности. Патент по ней берут на 15, 30, 90, 180 или 365 дней, следующих подряд.

Длинный срок выгоднее — закон прямо снижает сумму налога:

• 90 дней — минус 5%;
• 180 дней — минус 10%;
• 365 дней — минус 15%.

Если квартира сдаётся долгосрочно и жилец стабильный, годовой патент экономит и деньги, и время на регулярные заявки.

Полис — каждый месяц

С полисом так не получится. Электронный страховой полис выдаётся строго на число календарных дней в месяце — взять его сразу на год нельзя. Оформляется он в той же системе, что и патент, и оплачивается ежемесячно.

Тариф для арендодателя — не менее 10% от размера среднемесячной заработной платы (СМЗ). Считается он от установленной величины СМЗ, а не от того, сколько вам платит жилец.

Одна квартира — один комплект документов

Налог и взносы платятся по каждой точке оказания услуг отдельно. Для арендодателя такая точка — это квартира.

Сдаёте две квартиры — система потребует две заявки на патент и две на полис, с разными адресами. Общего документа «на всю недвижимость» не бывает.

Заявку нужно оплатить в тот же день

После заполнения заявки система формирует код оплаты или QR-код. Оплатить можно безналично через интернет-банкинг либо наличными через платёжный терминал.

Жёсткое условие: заявку надо оплатить до 23:59:59 того дня, когда она создана. Не оплатили — заявка автоматически удаляется из системы, и заполнять всё придётся заново.

После оплаты статус патента меняется на «Активный», документ можно скачать на телефон или распечатать.

Если квартиру сдаёт ИП с другой основной деятельностью

Эту ситуацию я разбираю часто: человек зарегистрирован как ИП по торговле или услугам, а квартира — просто побочный доход. Освобождения это не даёт.

По налогу. Если основная деятельность у вас на патенте, то при совмещении двух и более видов деятельности патент приобретается на каждый вид экономической деятельности отдельно — часть 4 статьи 414 НК КР. Значит, патент на аренду нужно докупить.

Если вы на едином налоге (ЕН), отдельный патент на аренду не нужен. Но при нескольких видах деятельности налоговой базой признаётся выручка отдельно по каждому виду, и налог считается раздельно — часть 11 статьи 422 и часть 7 статьи 423 НК КР. То есть аренду всё равно придётся вести отдельной строкой.

По взносам. Полис нужен в любом случае. Плательщики, которые одновременно относятся к нескольким категориям — например, ИП по торговле и арендодатель, — начисляют и платят взносы по каждому основанию отдельно.

Если в списке тарифов нет «Арендодателя»

Самая частая жалоба, которая до меня доходит: оформляете полис, а в выпадающем списке тарифов нужного пункта нет. Код тарифа арендодателя — 104.

Почему нельзя выбрать обычный тариф ИП

Соблазн велик, но так делать нельзя. Базовый тариф ИП — 6% от СМЗ, это код 103. Закон прямо исключает из него тех ИП, кто получает доход от сдачи имущества в аренду: для них ставка 10% от СМЗ, код 104.

Выбрать 6% вместо 10% — это занижение социальных обязательств. При проверке доначислят разницу и пени.

Причина 1. Аренда не заявлена как вид деятельности

Система подбирает доступные тарифы по вашей регистрационной карточке. Если при регистрации ИП вы не указывали сдачу имущества в аренду по классификатору видов деятельности, тариф арендодателя вам просто не покажут.

Лечится это заявлением «Об осуществлении индивидуальным предпринимателем дополнительных видов предпринимательской деятельности» — форма DOC STI-170.

Причина 2. Выбран способ уплаты через отчёт

ИП вправе платить взносы за себя двумя способами: сдавать ежемесячный отчёт или покупать страховой полис. Выбор закреплён в ваших регистрационных параметрах, и поменять его можно один раз в год по заявлению в налоговый орган.

Если у вас стоит уплата через отчёты, система может блокировать покупку полиса — и тариф в списке не появится, сколько страницу ни обновляй.

Если не понимаете, какая из двух причин ваша, спросите меня в чате: посмотрю по вашим данным и подскажу, с чем идти в налоговую.

Что делать по шагам

1. Обратитесь в «Единое окно» районной налоговой — лично или через представителя по доверенности.
2. Подайте заявление по форме DOC STI-170 и укажите сдачу имущества в аренду как дополнительный вид деятельности.
3. Попросите инспектора проверить регистрационные параметры по линии Социального фонда: должно быть открыто право платить взносы по этому виду деятельности именно полисом.
4. После внесения изменений вернитесь в кабинет — тариф «Арендодатель» (код 104) появится в списке сам.
5. Оформите патент и полис на каждую квартиру и оплатите в день создания заявки.

Основания, если нужно проверить: статьи 413 и 417 НК КР; Порядок выдачи патента в электронном формате, утверждённый приказом ГНС при Министерстве финансов КР от 12 сентября 2025 года № 512; Инструкция о порядке начисления и уплаты страховых взносов по государственному социальному страхованию; статьи 6 и 7 Закона КР «О тарифах страховых взносов по государственному социальному страхованию».

Ставки, сроки и ссылки на нормы в этой статье сверены с Налоговым кодексом Кыргызской Республики в редакции, действующей с 6 августа 2026 года. Проверено 14 сентября 2026 года.